Portefeuillehouder

R. de Geest

Rapportagedatum

1 maart 2023

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  en de  sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatiestudie, die is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid. Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die ook praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom.  

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelandflatlocatie.

Duurzaamheid
In 2017 zijn er 2 moties (2017-1481 en 2017-1491) door de raad aangenomen die het uitgangspunt vormen voor de duurzaamheidsambities voor beide gebouwen. De raad wil dat bij de investering voor een nieuw duurzaam schoolgebouw en sporthal als uitgangspunt tenminste BREEAM ambitie excellent wordt gehanteerd. De moties moeten echter niet leiden tot een langere doorlooptijd en/of hogere projectkosten. De raad is begin juli 2021 geïnformeerd via een raadsmemo dat de beschikbare budgetten niet toereikend zijn om volledig aan de motie te kunnen voldoen. In de raadsvergadering van 13 juli 2022 is bij motie besloten voorafgaande aan de begrotingsbehandeling 2023 gespecificeerd inzichtelijk te maken welke maatregelen en voorzieningen en financiële middelen nodig zijn voor het voldoen aan de BREEAM-ambitie “excellent”. Als vervolg hierop is op 9 november 2022 een motie door de raad aangenomen om te voldoen aan BREEAM-excellent én ENG. En de daarbij horende budgetvraag om van het huidige duurzaamheidsniveau BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) naar ENG (Energie Neutraal Gebouw) en BREAAM-excellent. Er wordt een raadsvoorstel voorbereid voor de aanvraag van extra budget.

Reeds genomen besluiten:

• Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• Begroting 2018: investering sporthal
• Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• Kaderbrief 2020 en 2021  
• Nota 2021-000381: collegebesluit en raadsmededeling d.d. 6 juli 2021; businesscase sporthal en aangaan intentieovereenkomst
• 13 juli bestemmingsplan vastgesteld
• Ondertekening samenwerkings- en realisatieovereenkomst EHL / SCC (college).

Waar nog besluit over genomen moet worden:

• Aanbesteding sporthal  
• Raadsvoorstel: financiering ENG/ Breeam-excellent school en sporthal + financiering tekort budget school en sporthal

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). Voor zowel de sporthal als de school liggen er businesscases waarin de partijen zich kunnen vinden. De businesscases zijn ter besluitvorming aangeboden aan het college van B&W op 6 juli 2021, de nota is conform aangenomen. De afspraken met Stichting Carmel College om de financiële dekking voor de extra 1.200 m²  BVO zijn vastgelegd in de samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Deze overeenkomst is in november 2022 vastgesteld door het college van B&W en wordt in januari 2023 door Stichting Carmelcollege en gemeente ondertekend.

Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is op 13 juli 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Na vaststelling heeft het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn 2 beroepschriften ingediend door omwonenden bij de Raad van State. De behandeltermijnen bij de Raad van State lopen op tot 12-18 maanden.  

Er wordt een wijziging gedaan op het bestemmingsplan. Deze wordt in april 2023 behandeld in een raadstafel.

Belangrijkste wijzigingen:

• van één groot bouwblok naar specifieke bouwblokken voor sporthal en schoolgebouw
• sporthal en sportvelden liggen verder af van de woningen
• installaties die geluid kunnen veroorzaken staan minimaal 30 meter af van de woningen
• groen en hekwerk zijn vastgelegd

School
Op basis van afspraken met het bestuur van Etty Hillesum Lyceum en Stichting Carmel College is een second opinion uitgevoerd om inzicht te krijgen in het benodigd budget voor de bouw van de school. Hierin is bevestigd dat sprake is van ontoereikend budget voor de bouw van de school vanwege extreme prijsstijgingen. Er wordt een raadsvoorstel aan de raad voorgelegd voor de aanvraag van aanvullend budget.

Sporthal
We hebben te maken met hoge bouw-, materiaal en personeelskosten. Net als voor de school is voor de sporthal de verwachting dat het huidige budget niet toereikend zal zijn. Er wordt een raadsvoorstel voorbereid voor de aanvraag van extra budget  

Behoeft aandacht

De businesscases voor de school en de sporthal zijn opgesteld volgens de meest recente  vastgestelde ruimtelijke kaders (10.200m² BVO voor de school en een één op één vervanging van sporthal Keizerslanden, nota 2020-000641). Op basis van de nieuwe richtlijnen komen er in de nieuwe sporthal wel grotere sportvloeren. De sporthal wordt daarmee groter dan de huidige sporthal Keizerslanden. Hier is in de businesscase rekening mee gehouden. Met de komst van Devinco naar de Marke Zuid zijn er nog een aantal kleine aanpassingen gedaan in het functioneel plan van eisen.

School   
Voor het schoolgebouw wordt er 10.200 m² BVO gerealiseerd, ipv de aanvankelijke 9.000 m²  BVO. Ter dekking voor de 1.200m² BVO extra voor de school wordt de grond van de Marke Zuid, de Marke Noord en de locatie Boerhaave herontwikkeld tot woningbouw. De afspraken en uitgangspunten die voor de dekking van het budget zijn opgesteld met Stichting Carmel College en EHL zijn vastgelegd in een samenwerkings- en realisatieovereenkomst tussen de gemeente Deventer en Stichting Carmel College. Inmiddels heeft de architect van de school een VO (voorlopig ontwerp) voor de school gemaakt. Dit wordt momenteel uitgewerkt in een DO.

Sporthal
Op 5 oktober 2021 is de gemeente een nationale niet-openbare aanbestedingsprocedure (Design and Build) gestart voor de nieuwbouw van de sporthal De Marke. Budgettair kader was € 8,3 mln. (incl btw). Dit budget is de afgelopen jaren beperkt geïndexeerd en voldoet niet aan de marktconforme prijzen die nu gemoeid zijn met het bouwen van een sporthal. Op 5 september 2022 zijn twee inschrijvingen ingediend, beide ruim boven het plafondbudget. De aanbesteding is daarmee formeel mislukt.

Beide inschrijvende partijen hebben aangegeven niet voor het plafond budget te kunnen bouwen. Een partij heeft echter wel een volledige inschrijving gedaan. Deze inschrijving voldoet aan het gevraagde programma, de gewenste invulling en de gewenste uitstraling. Over dit ontwerp zijn ook de partners (school, sportbedrijf en verenigingen) enthousiast. Met deze partij is overeengekomen dat we het ontwerp kopen en dit verder door de gemeente wordt uitgewerkt op basis van een traditionele aanbesteding. De uitwerking zal conform de raadsmotie BREAAM excellent en energie neutraal zijn.

Voor de sporthal is tot dusverre gerekend met 3% indexatie welke niet toereikend is voor de actuele situatie met extreme prijsstijgingen. Er wordt een raadsvoorstel voorbereid voor de aanvraag van extra budget.
Vervolg stappen zijn:​

• Op 27 maart wordt de buurt geïnformeerd tijdens een inloopbijeenkomst
• Raadsvoorstel extra budget.
• Het ontwerp wordt met de betrokken architect uitgewerkt van SO - UO
• Vervolgens wordt een nieuwe aanbesteding gestart om een bouwer te selecteren

Behoeft aandacht

1. Nieuwbouw school : ​De financiële bijdrage voor de nieuwbouwschool is conform de VNG-norm voor onderhuisvesting. Voor 10.200m² BVO is dekking beschikbaar.Het gaat om een bedrag van €25,5 miljoen. Een deel daarvaan (1.200m² BVO)3,4 miljoen wordt gedekt uit de grondopbrengsten van de ontwikkellocaties: De Marke Noord, De Marke Zuid en de Boerhaave-locatie. De Marke-Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente. De Boerhaave-locatie door Stichting Carmelcollege (zij staan garant voor een bijdrage van €750.000).  

Omdat de fasering van de investering en de winstneming uit grondexploitatie van elkaar verschillen, moet de financiële verwerking via een reserve (de reserve kapitaalslasten) verlopen: de kapitaalslasten van de € 3,4 miljoen investering worden onttrokken en de te realiseren winsten uit de grondexploitatie worden gestort in de reserve kapitaalslasten.

De Stichting Camelcollege / Etty Hillesum Lyceum bouwt voor eigen rekening en risico. Er vindt alleen verrekening plaats van de werkelijke indexering op basis van CBS die jaarlijks in september door de VNG voor onderwijshuisvesting bekend wordt gemaakt, zowel op het investeringsbedrag als op de verwachte opbrengsten uit de ontwikkellocaties. Er is gerekend met 3% per jaar. Met de huidige schaarste van bouwmaterialen ontstaat het risico dat de gebudgetteerde index niet toereikend is. Het is echter niet te voorspellen hoe de schaarste zich de komende jaren gaat ontwikkelen.

Er zal tegen de tijd van de sloop van de schoolgebouwen ook een verrekening plaats vinden op basis van de werkelijk gemaakte sloopkosten. In deze posten zit een risico. De gemeente is wettelijk verantwoordelijk voor de kosten van sloop.

De school heeft aangegeven dat het budget niet voldoende is. Er is daarom een second opinion uitgevoerd op de raming en tekeningen van het voorlopig ontwerp van de school.
De uitkomst van de second opinion heeft bevestigd dat er extra budget nodig is om de nieuwbouw van de school te kunnen realiseren gezien de extreme prijsstijgingen. Er wordt raadsvoorstel voorbereid voor extra budget.

2. Nieuwbouw sporthal:
Op basis van de ingediende raming bij de mislukte aanbesteding wordt een raadsvoorstel voorbereid voor de aanvraag van extra budget voor de realisatie van de nieuwbouw van de sporthal.

3. Deventer scheidsrechtersvereniging:
Het is de intentie dat de scheidsrechtersvereniging en omstreken (DSVenO) verhuist naar Sportpark Rielerenk en korfbalvereniging Devinco naar De Marke Zuid. Devinco heeft op De Marke Zuid de mogelijkheid om binnen en buiten te sporten op 1 locatie. De afspraken hierover moeten nog geformaliseerd worden. Om de verhuizing mogelijk te maken is een budget beschikbaar.  
Het is de verwachting dat in het tweede kwartaal van 2023 de vaststellingsovereenkomst voor de verplaatsing wordt getekend.  

4. Buitenruimte de Marke Zuid
Voor een goede invulling van de buitenruimte Marke Zuid is aanvullend budget bij de begroting 2023 vrijgemaakt.  

Inmiddels ligt er een schetsontwerp voor de buitenruimte. Deze is op 1 februari 2023 gepresenteerd aan de klankbordgroep en wordt op 27 maart 2023 de buurt geïnformeerd tijdens een inloopbijeenkomst

5. Overige financiële aandachtspunten
De verwachting is dat in april  2023 de volgende aanvullende budgetaanvragen aan de raad worden gedaan:

• Aanvullende budget voor de realisatie van de sporthal vanwege de extreme prijsstijgingen,
• Aanvullend budget voor de realisatie van de school vanwege de extreme prijsstijgingen
• Aanvullend budget vanwege de door de gemeenteraad aangenomen motie voor hetbouwen van de school en sporthal volgens duurzaamheidsniveau BREEAM excellent / ENG.

Binnen de budgetten is geen rekening gehouden met risico’s zoals extra kosten i.v.m. stikstofproblematiek. Er is verder geen rekening gehouden met kosten door aanvullende eisen en wensen van de gemeente en gebruikers (sportclubs). En ook geen rekening met ontwikkeling van de bouwkosten en beroepsprocedures . Deze risico’s worden meegenomen in de halfjaarlijkse risico analyses (risman).

Nee

Niet van toepassing

Nee

Zoals toegelicht onder financiën zijn de huidige budgetten niet toereikend en zullen bij de eerste kwartaalrapportage 2023 aanvullende budgetaanvragen worden gedaan.

Er is voor de sporthal € 8,3 mln beschikbaar en voor de school € 25,5 mln en € 0,25 mln € 1,4 voor verplaatsing vereniging, tijdelijke aanpassingen gasaanlsuiting en inrichting buitenruimte

Nee

Niet van toepassing, er is nog geen sprake van exploitatie

Behoeft aandacht

Risico’s
Voor dit project is er een risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek.

Er zijn verschillende risico’s die kunnen zorgen voor vertraging en / of kostenverhogend werken. Met name de bestemmingsplanwijziging, uitkomst van de aanbesteding, SPUK-regeling, stijging van de bouwkosten en vertraging zijn belangrijke risico’s.  

Momenteel doen zich een aantal risico’s voor. Dit zijn:

• Vertraging door bestemmingsplanprocedure
• Beperkte bouwplaats
• Hogere bouwkosten

Een groot risico op dit moment betreft de afhankelijkheden in het project. Een voorbeeld hiervan is dat er nog contracten moeten worden gesloten met zowel het schoolbestuur als DSVeo en Devinco. Zonder deze contracten is de ontwikkeling op de Marke Zuid niet mogelijk of lastig uitvoerbaar.

De ruimte op het terrein is beperkt daardoor moeten er concessies worden gedaan bij de invulling van het terrein. Daarnaast moet ook gekeken worden hoe dubbel gebruik zo goed mogelijk kan plaatsvinden.

Voor realisatie van de school en sporthal is het nodig dat overeenkomsten Devinco en scheidsrechtersvereniging zijn getekend.

Fasering en bouwplaats
Met de komst van Devinco komt er extra druk op de ontwikkellocatie. Om de verhuizing mogelijk te maken moet het sportveld tijdig worden aangelegd.  

Nee

Behoeft aandacht

We verwachten dat de school en sporthal in 2025 worden opgeleverd.  Het opleveren van de sporthal in 2025 zorgt ervoor dat het niet helemaal meer zeker is of SPUK-regeling van toepassing is. Verder bestaat er een afhankelijkheid van de beroepsprocedure die loopt bij de Raad van State over het bestemmingsplan.

Het afronden van de definitiefase is vertraagd. De oorspronkelijke planning op hoofdlijnen gaf echter voldoende speling om eventuele vertraging in het begin op te vangen om de sporthal in 2024 op te leveren en de school in het schooljaar 2025 te laten starten in het nieuwe gebouw. Mogelijke schuift dit nog verder naar achteren vanwege het ingediende beroep bij de Raad van State.

Behoeft aandacht

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, DSVeO, Devinco en de diverse sportverenigingen die gebruik maken van sporthal Keizerslanden.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden geïnformeerd over de verdere ontwikkelingen door Sportbedrijf.  

Met DSVeO en Devinco is op regelmatige basis overleg geweest over de voortgang en ontwikkelingen. In de komende tijd worden er concrete afspraken gemaakt met deze partijen. De verwachting is dat in het tweede kwartaal 2023 de vaststellingsovereenkomst wordt getekend.

Buurt en klankbordgroep
Na de informatiebijeenkomst (22-11-21) is gestart met een klankbordgroep. Er zijn 3 klankbordgroep bijeenkomsten geweest op 21 december, 17 januari en 7 maart 2022. Dit waren goed bezochte bijeenkomsten. In het 1e kwartaal van 2023 is hier een vervolg aan gegeven. De landschapsarchitect heeft op die avond het schetsontwerp van de buitenruimte gepresenteerd en de architect van de school een presentatie over de school.

Er is op 27 maart een informatieavond georganiseerd voor de buurt. Vertegenwoordigers van de gemeente en het Etty Hillesum Lyceum vertelden buurtbewoners over:

• Het ontwerp van de sporthal
• Het ontwerp van de school
• De indeling van het terrein rondom de sporthal en de school
• De voortgang van het bestemmingsplan

Ook was er de gelegenheid om vragen te stellen aan Woonbedrijf ieder1 over de ontwikkelingen in het Ludgeruskwartier. De bijeenkomst is goed bezocht: zo’n 100 buurtbewoners kwamen een kijkje nemen.  

Reacties waren over het algemeen positief en ontwerp sporthal is goed ontvangen. Ook waren veel mensen positief over de inrichting van de buitenruimte en het ontwerp van de school. Een deel van bewoners van de Keurkampstraat is teleurgesteld dat er niets is gedaan met de ideeën om de school anders te positioneren. Verder vindt een aantal mensen uit de buurt dat ze te weinig inspraak hebben met name op de locatiekeuze van de school. De bewoners van de Keurkampstraat maken zich zorgen over geluidsoverlast vanwege het parkeerterrein dat grenst aan de Keurkampstraat.