Portefeuillehouder

I. Duursma-Wigger

Rapportagedatum

1 maart 2023

De aanleiding voor het onderzoek naar een toekomstscenario voor Burgerweeshuis komt voort uit twee invalshoeken: cultuur en vastgoed. Het nadenken over de toekomst van deze culturele instelling is het afgelopen decennium een doorgaand proces geweest. Burgerweeshuis is sinds 1984 als jongerencentrum gevestigd aan de Bagijnenstraat en wordt sinds 1994 gebruikt als toonaangevend poppodium dat jaarlijks circa 70.000 bezoekers trekt. Burgerweeshuis vormt als poppodium  een belangrijke schakel in de keten popmuziek in Landsdeel Oost en is onderdeel van het Convenant van Basis tot Booster. Het gemeentelijk pand (en de huurovereenkomst) is echter niet meegegroeid met de bedrijfssituatie. De programmering en activiteiten die Burgerweeshuis uitvoert zijn niet meer passend in en op de huidige locatie. Dit heeft geleid tot geluidsoverlast en onrust bij omwonenden van Burgerweeshuis. De geluidsoverlast speelt al langer; in 2021 is aan Burgerweeshuis naar aanleiding van geluidsmetingen een last onder dwangsom opgelegd. Hierdoor heeft Burgerweeshuis noodzakelijk de programmering moeten afschalen. Vanwege de coronamaatregelen waren de activiteiten al op een lager pitje en deels geprogrammeerd in Burgerhaven, waar de coronamaatregelen beter konden worden toegepast.  

Met dit project beoogt het college een volgende stap te zetten in de realisatie van een toekomstbestendig poppodium in de gemeente Deventer.  

In de raadsvergadering van 22 februari 2023 heeft de gemeenteraad besloten dat, met inachtneming van de aangenomen amendementen 10a1 "Start ontwerpfase met risico-onderzoek Burgerweeshuis en 10a2 "Burgerweeshuis als aanjager gebiedsontwikkeling - l (omgeving STIHO-pand)":
1. De Definitiefase (Verkenningsfase, deelfase 1) af te ronden voor het project Burgerweeshuis op basis van de uitkomsten van het verfijningsonderzoek, businesscase Burgerweeshuis, de toets documenten en de risicoanalyse, met als voorkeursvariant 'zaal buiten de hal' en medegebruik van BRUT;
2. Te starten met de volgende stap van de verkenningsfase: de ontwerpfase voor het beschreven scenario onder 1. Hiervoor de bij de begroting gereserveerde financiële middelen aan te wenden.
3. In te stemmen met de huurverlenging aan Burgerweeshuis van het pand aan de Sint Olafstraat 5 en hiervoor de middelen (jaarlijkse huur van €95.000) beschikbaar te stellen vanuit de gereserveerde gelden voor het project Een toekomstbestendig Burgerweeshuis.
4. Binnen de ontwerpfase te starten met het onderzoek naar de risico's (bodemvervuiling, fundering en sondering, asbest, dakconstructie hal, brandveiligheid, constructie nieuwe zalen en gebouw gebonden installatietechniek) en beheersmaatregelen in kaart te brengen hiervoor.
5. De stap naar de kosten, de beheersmaatregelen en de oplossingen voor de risico's, wordt binnen maximaal vier maanden uitgevoerd. De raad wordt bij afronding (of bij onverwachte bevindingen tussentijds) geïnformeerd.
6. Zolang er geen duidelijkheid is over de toekomst van het Burgerweeshuis op deze locatie, geen ontwikkelingen toe te staan die de komst van het Burgerweeshuis naar dit deel van het havengebied onmogelijk maken

De besluiten uit het amendement leiden er toe dat we een projectorganisatie optuigen om de eerste stappen uit de ontwerpfase uit te gaan voeren, namelijk: alle vastgoed risico’s in beeld brengen plus een update van de risicoverkenning die breder is gemaakt.  

De risico’s uit de “Risicoverkenning op hoofdlijnen | 26 april 2022 | v20220509 - Huisvesting Burgerweeshuis” zijn onderverdeeld naar gebouw- milieu-, omgeving-, exploitatie- en procesrisico’s.  

De gebouw- en milieurisico’s worden onderbouwd met onderzoeken uitgevoerd door externe specialisten. De omgevingsrisico’s worden nader uitgewerkt met vakspecialisten binnen de Gemeente.

De procesrisico’s (planvorming) worden beoordeeld vanuit een nieuwe, nog te formeren projectorganisatiestructuur.  

Daar waar de gebouw- en milieurisico’s van invloed zijn op de investeringskosten, en daaraan gerelateerd de kostprijs dekkende huur en benodigde subsidie, vindt actualisatie van de exploitatierisico’s plaats. Het actualiseren van de overige exploitatierisico’s maakt geen deel uit van het huidige risico onderzoek.  

Afhankelijk van de onderzoeksresultaten wordt het investeringskostenoverzicht en/of de risicotabel aangepast. Dit kan gevolgen hebben voor de kostprijs dekkende huur en daaraan gerelateerd de te verstrekken subsidie.   

Bovenstaande werkzaamheden zullen in de periode maart-juni 2023 plaatsvinden.

Behoeft aandacht

Vraagt aandacht. Zie bij financiën, risico’s en planning.

Behoeft aandacht

Na het raadsbesluit van 22 februari 2022 is het project gestart met de voorlopig ontwerpfase waarbij eerst een risicoverkenning wordt uitgevoerd t/m juni 2023. De projectkosten voor de risicoverkenning bedragen €150.000. De kosten worden gedekt uit de €1,25mln projectgelden die in de begroting 2023 beschikbaar zijn gesteld voor Burgerweeshuis.

Nee

Er is geen sprake van een (verwachte) afwijking op de beschikbare projectgelden van €150.000.

Ja

In de uitwerking van het Programma van Eisen voor Burgerweeshuis zijn meerdere scenario's opgesteld. Uitgaande van de variant Grote zaal buiten, inclusief BRUT bedraagt de investering voor Burgerweeshuis €13.669.000.

Ja

Voor Burgerweeshuis op het Haveneiland is een exploitatiebegroting opgesteld. Hieruit blijkt dat de baten onvoldoende zijn om de lasten te dekken, er is sprake van een exploitatietekort. Vanuit Burgerweeshuis zal het verzoek komen om een hogere subsidie, ter hoogte van het exploitatietekort:
- Huidige subsidie: €520.000
- Benodigde subsidie: €1.416.000
- Verschil: €897.000

Behoeft aandacht

Tijdens de Verkenningsfase van het project huisvesting Burgerweeshuis is geconstateerd dat het project nog veel risico's kent die nu niet volledig te overzien of te beheersen zijn, waardoor de kosten van het project kunnen oplopen; deze risico's zijn - naast de vastgoed risico's - gekoppeld aan de ontwikkeling van haveneiland (eigendom/aankoop pand, infrastructuur cq. ontsluiting, parkeren en openbare ruimte, wonen, milieuaspecten). Deze risico’s worden het komende kwartaal nader uitgewerkt door gericht onderzoek naar deze risico’s te laten uitvoeren. Het onderzoek naar het alternatief, waarin de beide podiumfuncties van Burgerweeshuis en De Nieuwe Keizer op één plek, in één gebouw worden gesitueerd, wordt parallel aan het risico-onderzoek doorlopen.  

Nee

Op dit moment is geen afwijking verwacht.

Behoeft aandacht

Na het raadsbesluit van 22 februari 2023 is gestart met de risicoverkenning welke gepland is van maart t/m juni 2023.

Behoeft aandacht

De communicatie vanuit het project waarin zowel Burgerweeshuis als de gemeente zijn vertegenwoordigd, hangt nauw samen met de huidige situatie aan de Bagijnenstraat en de relatie met omwonenden. Lopende de verkenningsfase van het project blijft de communicatie met de buurt aandachtspunt.

Dit project hangt nauw samen met 2 andere gemeentelijke trajecten waarover besluitvorming nog moet plaatsvinden, namelijk:  

• Ontwikkelbeeld Bergweide 3-4 en Havenkwartier en de aangenomen motie over wonen: de beide moties (BWH en Havenkwartier) hebben invloed op welke locatie en welke type woningen worden gebouwd op het Haveneiland.
• Ambitiedocument Wonen en Voorzieningen – versterken arbeidsmarkt en verjongen: het belang van voorzieningen voor jongeren, waaronder een toekomstbestendig poppodium in het Havenkwartier, wordt in de routekaart onderschreven. Daarnaast zit er een stevige ambitie op groei en daarmee druk op (nieuwe) woningbouwlocaties.   

Bij het raadsbesluit van 22 februari 2023 is er een amendement en motie aangenomen welke relevant zijn voor het project:

• amendement 10a.2: waarin Burgerweeshuis wordt aangemerkt als aanjager van de gebiedsontwikkeling van dit deel van het Haveneiland
• motie 10a.1: waarin is voorgesteld om in het ontwerp ook STROOM mee te nemen.